Оценка имущества, рыночная стоимость – все чаще и чаще простые жители страны слышат эти слова, силясь разобраться – что это? Зачем это нужно? И за это еще платить? С одной стороны, работа оценщика в Казахстане не является какой-то решающей силой в процессах для которых она производится. С другой, к оценщикам предъявляются определенные требования в части профессиональной подготовки, страхования ответственности и так далее.

Так, например, оценка для целей кредитования. Отчет об оценке во всей цепочки от заявки потребителя до выдачи залогового займа занимает меньше 1% в долевом соотношении в числе всех мероприятий и процедур. И еще до визита к оценщику банковские консультанты уже примерно знают – выдадут ли в принципе деньги и какую сумму. И оценка влияет лишь на подтверждение их предположений или пересмотра размера займа.

А что происходит на практике? На практике происходит то, что клиент приходит к оценщику и, считая, что раз он платит деньги, то оценщик обязан выдать отчет об оценке с той суммой, которая ему нужна. Несмотря в данном случае на этическую сторону вопроса и правовые последствия для самого оценщика.

Посмотрим на данную ситуацию с точки зрения самого клиента. Итак, клиент в полной уверенности, что оценщик обязан сделать так, как нужно ему. Даже если собственник сам понимает, что его имущество столько не стоит. Либо, что происходит чаще, считает, что именно его имущество стоит на много дороже.

Что происходит на практике? Собственник при помощи Банка давит на оценщика и оценщик выдает отчет об оценке на требуемую (завышенную/заниженную) сумму. Проходит кредитный комитет, выдаются денежные средства и вроде бы все хорошо – все довольны и счастливы, но…

Но проходит 3-5 лет и банк обанкротился или начинается расследование по целевому использованию заемных средств, взятых по определенной программе. Несмотря на то, что в процессе формирования цен на рынке задействовано множество не контролируемых факторов, в том числе случайные продавцы, случайные покупатели, корпоративные продавцы, корпоративные покупатели, ожидания рынка в конкретный момент времени и так далее – множество стихийных факторов, которые не поддаются контролю и прогнозированию с точностью до 1%. Все это неизбежно приводит к тому, что оценка рыночной стоимости, какими бы точными и надежными методами ее бы ни получили, всегда содержит некоторую неопределенность и не может рассматриваться как точное значение рыночной стоимости. В 90% случаев, в Отчете об оценке есть мелкие нарушения, на которые Банк не обращает внимания, а вот проверяющие и судебные органы могут признать сделку не действительной со всеми вытекающими для собственника последствиями.

Ситуация усугубляется тем, что во многих случаях процесс продажи оцениваемого объекта не может быть ассоциирован с рынком, так как рынок депрессивен и не развит. И если при проверках кредитных досье 10 оценок были произведены в одном ценовом диапазоне, а 1 – в другом, то именно это дело будет изучено более внимательно. Пойдет сбор информации, свидетельских показаний и так далее. И к получателю займа в первую очередь.

Если даже в процессе сделки не было задействовано третьих лица (банка или иной кредитующей организации), а по какой-то причине проверка сделки была произведена и найдены не соответствия законодательству, арифметике и даже логике, то собственнику следует ждать дальнейшего развития событий.

Что же можно сделать для снижения таких рисков и максимально возможного исключения не корректной оценки?

  • Проверьте – имеет ли Оценщик все необходимые допуски и квалификационные требования, в том числе Свидетельство о членстве в палате и страхование ответственности Оценщика;
  • Оценщик должен стать полноценным участником сделки уже на предварительном этапе – провести анализ документации и предварительные расчеты;
  • На выезд с Вами должен выезжать специалист, имеющий квалификацию оценщик. И да – это важно и в 90% случаев является основанием для признания отчета об оценке недействительным, а соответственно – и всех сделок с ним;
  • Даже если Вы далеки от мира оценки, Вы имеете право задавать вопросы и понять на сколько Оценщик владеет специальными знаниями, может ли отстоять свою точку зрения, обосновать полученную цифру.

В заключение хотелось бы сказать, что главным риском является потеря спокойствия и времени. Ведь в любом случае, для создания цивилизованного и открытого рынка нужно начинать с маленьких действий, нужно начинать с себя.

Евгения Ломакина

Профессиональный оценщик, в оценочной деятельности с 2006 года, автор программ и семинаров, магистр оценки,  MBA, консультант по личным финансам. Заместитель директора, оценщик ТОО "Современные технологии экспертизы и оценки", г.Алматы. Евгения сотрудничает со многими компаниями в оценочной отрасли. Является активистом СРО "Палата профессиональных независимых оценщиков".

Все публикации автора

No Comments