Евгения Ломакина о новых вызовах в оценочной деятельности

Для оценочного сообщества 2018-й год сложен: сменилась нормативно-правовая база, оценщики сменили регулятор с Министерства Юстиции на Министерство Финансов и государственное регулирование в виде лицензирования передано к саморегулированию в виде сертификации.

Актуально стоит вопрос качества и стоимости оценочных услуг.

Проблема. Большинство оценщиков не хотят принять факт, что необходим постоянный профессиональный рост для проведения качественной, достоверной и объективной оценки, а также возможности решать сложные задачи, которые подчас заказчик ставит перед оценщиком.

Риски. Жесткая конкуренция по цене, задаваемая, в первую очередь, Банками Второго Уровня, а во вторую – тендерами Главное изменение - это саморегулирование, что приводит к низкому качеству оценочных услуг.

Мы обратились к эксперту отрасли Евгении Ломакиной для выяснения данного вопроса и проведения ликбеза для нашей редакции о ситуации в целом оценочной деятельности и её регулировании в Казахстане.

Краткая справка: Евгения Ломакина, профессиональный оценщик, в оценочной деятельности с 2006 года, автор программ и семинаров, магистр оценки,  MBA, консультант по личным финансам. Место дислокации: г.Алматы, ТОО “Современные технологии экспертизы и оценки”, г.Алматы. Позиция в компании: Заместитель директора, оценщик. Евгения сотрудничает со многими компаниями в оценочной отрасли. Является активистом СРО “Палата профессиональных независимых оценщиков”.

Каково сегодня состояние дел в отрасли и какие имеются особенности, которые вызывают вопросы?

Для Казахстана саморегулирование является новым явлением и своего рода государственным экспериментом, от результатов которого зависит дальнейшая судьба саморегулируемых организаций (СРО).

Субъектами контроля оценочных СРО являются физические лица. Юридические лица находятся за пределами их контроля и ответственности , что вносит сложности в работу. Рабочая группа, сформированная из представителей СРО планирует внести предложение о внесении изменений в части подконтрольности СРО юридических лиц – оценочных компаний.

Оценочную деятельность отнесли к профессиональной, а не предпринимательской, как было ранее. Бытует мнение, что деятельность должна быть профессионально-предпринимательской. Хотя этот вопрос активно дискутируется и единого мнение в Палатах и среди оценщиков нет.

Согласно Закону «Об оценочной деятельности» допустимо заниматься частной практикой, но на самом деле – такой возможности у оценщиков нет, так как не внесены изменения в иные нормативно-правовые акты, в том числе в Налоговый кодекс. 

Последним потрясением стала отмена в январе 2019 года Постановления Правления Агентства Республики Казахстан по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций от 23 февраля 2007 года № 49 «Об утверждении Правил ведения документации по кредитованию», которое содержит норму об обязательном наличии отчета об оценке независимого оценщика. Будет ли замена данного постановления и в каком виде на момент публикации этой статьи – неизвестно. Отсутствие необходимости независимой оценки может сузить рынок оценочных услуг, вплоть до исчезновения оценщиков, как профессиональной деятельности.

В каких основных разделах произошли существенные изменения нормативно-правовой базы оценочной деятельности в РК?

Произошли не изменения, а полная смена нормативно-правовой базы. Действовавший с 2000 года, Закон «Об оценочной деятельности» отменен и заменен на новый в 2018 году.

Основные пункты изменений: государственное регулирование заменено на саморегулирование,  оценщиками являются только физические лица (раньше оценщиками считались и физические и юридические лица), деятельность стала профессиональной, саморегулируемые организации контролируют деятельность своих членов – физических лиц (в числе прочего оценщики должны сдавать ежеквартальную отчетность в свою палату), введено понятия эксперт, экспертиза отчета об оценке.

Какая статистика в 2018 году в вашей компании? Что больше приходилось оценивать? Коммерческие или жилые объекты, бизнес, или иное? На какой оценке в большей мере позиционирует себя Ваша Компания?

Как таковую статистику мы не ведем, но 80% объектов оценки – это недвижимое имущество. Если смотреть в целом по рынку оценочных услуг – большинство оценок делается для Банков Второго Уровня.

За последние несколько лет, отмечается увеличение количество заказов по оценке бизнеса, оценки нематериальных активов, да, даже оценки картин и скульптур.

Весь накопившийся у меня опыт позволяет работать со сложными, не стандартными ситуациями. Часто ко мне обращаются, когда им не смогли сделать оценку во многих других Компаниях. Сейчас наша компания часто делает оценку для целей финансовой отчетности, аудита, для всевозможных судебных разбирательств, изъятия и просто для сделок купли-продажи.

Вы отмечаете, что юридические лица за пределами контроля и ответственности саморегулируемых организаций, что вносит некоторые сложности в их работу. Можно подробнее рассказать об этом?

До введения в действие Нового Закона «Об оценочной деятельности» оценщиками считались физические и юридические лица, соответственно, членами Палат оценщиков также были физические и юридические лица. Существовали квалификационные требования к оценщикам-физическим лицам и руководителям юридических лиц. Руководитель обязан был иметь лицензию на утверждаемые объекты оценки. Сейчас такого требования нет. Надеемся, что это временно. Второе – это цены на услуги по оценке. Особенно остро это видно на тендерах, когда сложный объект, к примеру – оценку бизнеса или месторождения забирают за 100 000 тенге.

Если в структуре объекта оценки несколько десятков единиц техники, перечень недвижимости, есть дебиторская и кредиторская задолженность – объем работ значительный. Помимо этого, у оценщика есть обязательства по оплате членского взноса, страховании и повышении квалификации. Уложиться в такую сумму и сделать работу качественно – едва ли возможно.

Сейчас саморегулируемые организации не могут вмешиваться в процесс ценообразования, так как юридическое лицо ведет предпринимательскую деятельность и цены устанавливает самостоятельно. Любые попытки унифицировать тарифы расцениваются антикоррупционным комитетом, как сговор, что карается законодательством РК.

Вопросы возникают в отношении профессионально-предпринимательской деятельности оценщиков, в чём конкретно есть проблемы?

Раньше деятельность была предпринимательская, сейчас – профессиональная. Проблема возникает тогда, когда интересы предпринимателя – сделать быстро и дешево, сталкиваются с проблемами профессионала – сделать качественно и обосновано.

Большинство казахстанских оценщиков не любят вкладываться в профессионализм: ждут бесплатных семинаров, книг и так далее. Как активист своей СРО я вижу как сложно убедить оценщика в том, что ему нужно обучение. Хотя потом, когда мы встречаемся и он не может обосновать свои расчеты, становится грустно за профессию.

СРО не может контролироваться деятельность оценочных компаний, оно может только контролировать и представлять интересы своих членов-физических лиц.

Сейчас рынок коммерческой недвижимости упал в цене, что, соответственно, предполагает спрос у бизнес-игроков к приобретению объектов на падении цен. Ваше мнение по данному вопросу. И почему, как Вы думаете 2018 год в оценочной деятельности выдался не удовлетворительным?

Наша оценка может служить отправной точкой для торга при переговорах. Сделки ведутся в основном крупными игроками, которые могут позволить себе вывести часть денежных средств на приобретение.

Малому и среднему бизнесу на фоне падения цен сложнее приобретать имущество, потому как получение кредитных средств также усложняется на фоне падения цен. Одной из причин является то, что банки при просчитывании рисков снижают стоимость твердых залогов, принимая коэффициенты ликвидности от стоимости, определенной оценщиком.

Для оценщиков 2018-й год был сложен из-за смены нормативно-правовой базы. Когда в июле Закон вступил в силу, многие оказались не готовы – предварительно не вступили в СРО, не оформили страховку, не подготовили отчеты об оценке в соответствии с требованиями новых Стандартов Оценки. Знаю многих оценщиков, кто на этот период просто приостановил всю деятельность, чтобы переждать и потом включиться в работу. Особенно это было видно по не большим городам и компаниям с филиальной сетью.

Какие самые важные показатели при оценке объекта коммерческой недвижимости?

Важным моментом является формулировка объекта оценки – оценка коммерческой недвижимости, как бизнеса или оценка коммерческой недвижимости, как строение. Исходя из этого оценщик выстраивает процесс оценки, выбирает методы и подходы, прописывает допущений и ограничения.

Основные показатели, зависят, конечно же, от самого объекта недвижимости. Но самый главный фактор, который учитывается всегда – это местоположение объекта оценки.

Далее проводится анализ соответствия местоположения целевому назначению и его эффективности. Если это торговая и офисная недвижимость, то важна площадь, непосредственно сдаваемая в аренду или используемая под торговые залы.

Кроме того, учитывается возможность извлечения дохода из площади общего пользования (сдача места под банкоматы, кофе-машины и так далее), а также затраты на поддержание недвижимости в пригодном для эксплуатации состоянии (косметические и капитальные ремонты).

Что же касается производственной недвижимости, то здесь следует учитывать синергетический эффект от эксплуатации недвижимого (здания и сооружения) и движимого имущества, близость сырья или легкость его доставки, возможность складирования и перевозки готовой продукции непосредственно покупателям или дистрибьюторам – плюсом является наличие железнодорожного тупика, асфальтированных дорог, наличие собственного автопарка для транспортировки.

Могли бы Вы рассказать о не стандартных подходах в оценке объектов недвижимости из Вашего личного опыта или новых тенденциях, применяемых в лучших оценочных практиках?

Классически, в оценочной науке сформулировано три классических подхода: затратный, сравнительный, доходный. В рамках каждого подхода существуют методы или их комбинации. В двух словах – затратный подход основывается на данных о расходах на строительство аналогичного объекта, сравнительный – на данных о ценах предложений или фактических сделок, доходный – на возможности объекта оценки приносить доход.

Если рассматривать международную практику, то методы затратного подхода не показывают рыночную стоимость объекта оценки. То есть – если вы затратили 1 млрд. тенге на строительство завода, то это совершенно не значит, что продадите вы его за 1 млрд. тенге или больше. Поэтому в международной практике затратный подход используется редко или, чаще всего, в качестве справочных данных.

Наиболее приемлемы сравнительный и доходный подходы. Согласно международной практики для сравнительного подхода используются данные фактических сделок – оценщики имеют доступ к базам или эти данные публично публикуются, все корректировки рассчитываются и обосновываются. В наших реалиях оценщики используют данные цен предложений, а обосновывать и рассчитывать корректировки казахстанские оценщики только учатся.

Главной проблемой здесь является скудные рыночные данные. Наиболее часто используемым источником является интернет-издание «Крыша», газета «Из рук в руки», интернет-издание kn.kz.

Но, если по жилой недвижимости информация имеется практически по всем городам и проблема с подбором аналогов возникает только при оценке в поселках и селах, то по коммерческой недвижимости, в том числе специализированной – нефтебазы, автозаправочные станции и прочее – рыночных данных не хватает для полноценного анализа и расчета корректировок.

Наиболее актуальным для оценки коммерческий недвижимости, на мой взгляд, является доходный подход. Теоретически он делится на две части – когда доходы стабильны из года в год и не подвержены значительным изменениям (тогда применяется метод капитализации дохода) и когда доходы не стабильны из-за того, что предприятие в стадии роста или кризиса (применяется метод дисконтирования денежных потоков).

Согласно Международным Стандартам Оценки этот подход должен быть доминирующим в случае с коммерческой недвижимостью, так как основная ее задача – приносить доход. Оценщик на основании фактических и рыночных данных может соотнести данные и проверить – на сколько эффективно или не эффективно используется недвижимость. При построении финансово-экономической модели можно просчитать риски, проверить эффективность и спрогнозировать возможные варианты развития.

Я и мои коллеги в своей деятельности стараемся использовать максимально свои знания и предлагать нашим клиентам не только профессиональную оценку, но и сопутствующие услуги – например, при проведении финансового анализа предприятия можем дать рекомендации по повышению ликвидности активов.

хотели бы Вы подробнее делится с нашими читателями нюансами в грамотной оценке бизнеса и объектов недвижимости?

Да. С огромным удовольствием. Спасибо за Ваш интерес к нашей деятельности. Я и наша компания в целом, принимаем вашу инициативу и мы предложим интересные темы для обсуждения и понимания специфики грамотного оценочного процесса.

Евгения, спасибо за интересное интервью и желаем Вам и компании ТОО “Современные технологии экспертизы и оценки” преодолеть вызовы, стоящие сейчас перед оценочной отраслью!

Краткая справка от Евгении Ломакиной о предыстории становления оценочной деятельности в Республике Казахстан

Специальность «оценка» появилась в Казахстане в 1997 году. Оценщики «первой волны» были людьми неординарными и любящими нестандартные решения, каждый делал так, насколько хватало знаний, интуиции и этичности.

Спустя 3 года – в 2000-м году – был  принят Закон «Об оценочной деятельности», согласно которому работали вплоть до середины 2018 года. Прообраз Закона взят из Российской Федерации и этот же прообраз принят в Республике Таджикистан, а Республика Кыргызстан до настоящего времени так и он так и не принят, но у них существует требование обязательного периодического подтверждения квалификации.

В 2002 году приняты первые правила проведения оценки, регламентировавшие используемые подходы и методы в направлениях – недвижимое, движимое имущество и интеллектуальная собственность, нематериальные активы, а также содержание отчета об оценке. Несколько лет оценщики работали по этим правилам.

В 2009 году в Закон «Об оценочной деятельности» была введена норма об обязательном членстве в профессиональной организации для субъектов оценочной деятельности.

Следующим значительным этапом являлся 2010-й год – приняты первые Национальные стандарты оценки, включавшие помимо прочего стандарт по изъятию недвижимого имущества для государственных нужд.

Примечательно, что для оценщиков Казахстана это было событие, прошедшее мимо многих, и выразившееся тем, что большинство оценщиков не заметило этих изменений и продолжало работать по «старым» правилам – то есть по устаревшей нормативно-правовой базе. В это же время зародилась идея среди отдельных руководителей оценочных Палат о кардинальном изменении Закона «Об оценочной деятельности», смены государственного регулирования на саморегулирование и другие идеи, приведшие к текущему состоянию.

Национальные стандарты оценки претерпевали изменения в 2013 и 2015 годам – предыдущие отменялись и вступали в силу новые. Самыми непроработанными являлись и остаются до сих пор стандарты по оценке интеллектуальной собственности и нематериальных активов.

На протяжении своего развития оценочная деятельность включала в себя следующие характеристики:

  •  государственное лицензирование, которому подлежали и физические и юридические лица;
  • оценочная деятельность являлась предпринимательской
  • профессиональные организации в виде Палаты оценщиков могли существовать по одной на каждую область, город республиканского значения;
  • членами профессиональной организации становились юридические лица, физические лица
  • деятельность палаты оставалась чисто формальной
  • понятие эксперт, экспертиза отчета об оценке не было закреплено в нормативно-правовых нормах.

Проект Закона включал в себя норму по саморегулированию оценочной деятельности и принятие этого Закона затянулось до момента принятия и введения в действие Закона «О саморегулировании». В ноябре 2015 года Закон приняли, в течение года он вводился в действие – то есть до ноября 2016 года. После этого обсуждение Проекта Закона «Об оценочной деятельности» пошло семимильными шагами и в начале 2018 года он был принят с введением в действие 13 июля 2018 года.

С момента принятия до введения в действие проводилась большая работа по подготовке Саморегулируемых Организаций. На текущий момент сформированы 4 саморегулируемые организации:

  • СРО ПО Палата Профессиональных Независимых Оценщиков;
  • СРО ЦООК «Bagalau Qazaqstan»;
  • СРО ПО Столичная Палата Профессиональных Оценщиков;
  • СРО Казахстанская Ассоциация Оценщиков.

Приглашаем Вас оставить свои комментарии и вопросы к данной теме публикации. Это прекрасная возможность для дискуссий и общения с автором.

Полезно? Пожалуйста, поделитесь

Вам могут быть интересны также следующие публикации

Если у Вас есть интересные исследования, проекты, истории и инициативы, можете смело сообщить нам об этом. Наш e-mail:

 info@estatemag.io